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蚌埠市農業産業化龍頭企業

懷遠縣擁有種子生産包裝權的注冊資金1500萬元以上的公司

土地流轉

土地流轉

  我們公司爲了響應國家政策,承包土地,2012年3月先後從懷遠縣萬福鎮磚橋村、劉樓村流轉土地一萬三千多畝,陳集鄉陳集村流轉土地一千多畝以及找郢鄉大河灣流轉土地三百多畝。在萬福鎮磚橋村成立了專業合作社。

  土地流轉具有以下五大模式:


  互換土地,是農村集體經濟組織內部的農戶,爲方便耕種和各自的需要,對各自土地的承包經營權進行的簡單交換,是促進農村規模化、産業化、集約化經營的必由之路。30年前,中國農村實行土地聯産承包責任制,農民分到了土地。但由于土地肥瘦不一,大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時留下的種種弊病,嚴重制約著生産力的發展和産量的提高。如何讓土地集中連片,實現規模化、集約化經營,于是互換這種最爲原始的交易方式,進入農民視野。

  在市場利益驅動和政府引導下,農民將其承包土地經營權出租給大戶、業主或企業法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定,承租方獲得一定期限的土地經營權,出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中,有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。
關鍵如何保證其合法性。讓雙方心裏都踏實。

  入股,亦称“股田制”或股份合作经营,是指在坚持承包户自愿的基础上,将承包土地经营权作价入股,建立股份公司。在土地入股过程中,实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后,既可继续参与土地经营,也可不参与土地经营),农民凭借土地承包权可拥有公司股份,并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接,以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来,农民既是公司经营的参与者,也是利益的所有者,是当前农村土地流轉机制的新突破。

  宅基地換住房,承包地換社保
  以重庆为例,去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后,在土地改革领域率先进行大胆探索,创造了土地流轉的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说,农民放弃农村宅基地,宅基地被置换为城市发展用地,农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权,享受城市社保,建立城乡统一的公共服务体制。

  “股份+合作”
  中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制,建立起“股份+合作”的土地流轉分配方式。这种模式是,农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则,引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理,不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式,年度分配时,首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元,留足公积公益金、风险金,然后再按股进行二次分红。
流转特点 :
  1、流转速度加快,渐具规模。自1998年土地二轮承包以来,我县土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势,流转的土地面积不断扩大,所涉农户不断增多。至目前为止,流转的土地面积占总耕地面积的比例少则5%,多则15%以上,平均比例为8%左右,涉及土地流轉的农户数约占总农户数的26%。
  2、流转类型多样,比例不均。按照不同的标准,可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。一以流转主体为标准,可分农户与村委会之间的流转和农户与农户之间的流转。其中以农户与农户之间的流转为主,流转面积约占总流转面积的90%。二以流转对象为标准,可为责任田承包经营权流转、机动田承包经营权流转和三荒地承包经营权流转。其中以责任田承包经营权流转为主,约占总流转面积的96%。三以流转方式为标准,可分为转包、出租、互换、转让、投股或参与股份合作等其他方式流转。其中以转包为主,约占总流转面积的70%以上。转包中又以外出打工或经商农户,将土地转包给亲友或本村其他农户居多。此外,还有农户将土地转包给种植、养殖大户以及集体向农户反租转包等形式。四以流转是否签订协议为标准,可分为协议流转和无协议流转。其中协议流转农户略占优势,占总流转农户数的65%左右。协议流转又分为书面协议流转和口头协议流转,其中口头协议流转占协议流转的绝大多数,签订书面协议流转的农户不足总流转户的 10%。五以流转是否有偿为标准,可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主,约占总流转户的60%以上。六以流转是否履行报批准、备案或办理土地使用权证书变更登记程序为标准,可分为批准流转、备案流转、登记流转和自行流转。其中以自行流转为主,占总流转面积的95%。
  3、流轉行爲欠規範,缺少管理。流轉行爲嚴重不規範,表現爲自行流轉多,報批准、報備案的少,申請變更登記的更少;口頭協議多,書面協議少;約定不明的多,約定明確的少;書面協議內容不規範的多,規範的少等。有些村存在連鎖流轉現象,接受流轉的農戶又將自己享有的土地承包經營權流轉給其他農戶,形成鎖鏈式流轉。鎮、村對土地承包經營權流轉行爲普遍缺乏嚴格規範的管理。
  4、部分耕地被非農業化,有極少量的非法流轉行爲存在。有的耕地被轉爲非農用途,主要用于招商引資、工業園區、小城鎮等項目建設。這些建設用地絕大多數履行了批准手續,也有一小部分沒有被批准。相關鎮爲了完成工業發展等任務,以鎮政府或用地單位名義,采取向農戶租賃的方式,將土地使用權流轉到自己名下,用于非農建設。

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